Wohnungswesen

In Folge der Bevölkerungsentwicklung und der sich ändernden Lebensmodelle wandeln sich auch die Bedürfnisse und Anforderungen, die an die eigene Wohnung und das Wohnumfeld gestellt werden. Der Wohnungsneubau und der Umgang mit dem Wohnungsbestand müssen sowohl in Hinblick auf Quantität als auch Qualität am künftigen Bedarf ausgerichtet werden. Dies ist Voraussetzung, um langfristig ein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie sozial stabile Bewohnerstrukturen zu sichern.

Hilfestellung gibt nachfolgende Checkliste:

Bewohnerstruktur

  • Welche Menschen bewohnen das Gebäude / das Quartier / die Gemeinde (z. B. Alter, Geschlecht, Nationalität, Bildungs­abschluss, Einkommen, Haushaltsgröße)?

  • Wie hat sich die Zusammensetzung der Bewohnerstruktur in den vergangenen Jahren entwickelt, welche Prognosen für die künftige Entwicklung können gemacht werden?

  • Ist eine Entwicklung hin zu einer einseitigen Bewohnerstruktur abzusehen?

Wohnungsbestand

  • Wie alt sind die bestehenden Wohngebäude, welcher Modernisierungsbedarf besteht (z. B. energetischer Zustand, sanitäre Ausstattung, Barrierefreiheit)? Welche Bausubstanz ist erhaltenswert, wo stellt sich gegebenenfalls ein Ersatzneubau als wirtschaftliche Alternative dar?

  • Welche Wohnungsgrößen sind vorhanden beziehungsweise werden nachgefragt?

  • Welche besonderen Qualitäten von Wohnraum und Wohnumfeld sind vorhanden beziehungsweise werden nachgefragt (Privatgärten, familiengerecht, barrierefrei, betreutes Wohnen, Altenheim)?

  • Wie ist das aktuelle Preisniveau (Miete, Kauf) für Wohnraum? Ist das Wohnungsangebot auch für untere Einkommensgruppen ausreichend? Welche Preisentwicklung wird in den kommenden Jahren erwartet?

  • Wie hoch ist die Eigentumsquote im Wohnungsbestand? Gibt es nennenswerte Wohnungsbestände in der Hand von Wohnungsgesellschaften oder -genossenschaften?

  • Wie häufig ziehen Bewohner um (Fluktuation), wie viel Leerstand gibt es?

Wohnumfeld

Die Beseitigung von Stufen und sonstigen Barrieren, die Verbesserung von Sicherheit und Sauberkeit und die Schaffung von gemeinschaftlichen Flächen, tragen zu einem kind-, familien- und altengerechtem Lebensraum bei.

  • Wie sind die Eingangsbereiche, die Müllstationen, das direkte Umfeld der Wohngebäude gestaltet?

  • Befinden sich ansprechend und barrierefrei gestaltete Grünflächen, Wege, Sitzmöglichkeiten und Spielplätze im direkten Wohnumfeld? Ist die Beleuchtung überall angemessen?

  • Besitzen die Wohngebäude ausreichend PKW-Stellplätze, Fahrrad-Abstellplätze und Stellflächen für Kinderwägen?

  • Welches Image haben die Wohnquartiere?

  • Können die Wohnquartiere zum Beispiel durch Nachverdichtung weiter entwickelt werden?

Soziale Infrastruktur und wohnungsnahe Versorgung

Das Leitbild der „Stadt der kurzen Wege“ verspricht insbesondere für Familien mit Kindern und Menschen mit eingeschränkter Mobilität große Vorteile. 

  • Können von allen Wohnstandorten z. B. Geschäfte für den täglichen Bedarf und Allgemeinärzte zu Fuß erreicht werden?

  • Gibt es Betreuungsmöglichkeiten für pflegebedürftige Menschen?

  • Gibt es Betreuungsmöglichkeiten für Kinder (Krippe, Kindergarten, Hort)?

  • Gibt es ein ausreichendes Angebot an Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten für alle Bevölkerungsgruppen (z. B. Kinder, Jugendliche, Erwachsene, Familien, Senioren)?

  • Sind alle Wohnstandorte an den öffentlichen Nahverkehr angebunden?

Experimenteller Wohnungsbau

Seit 30 Jahren initiiert und fördert das Bayerische Bauministerium Modellvorhaben zu aktuellen Themen im Rahmen des Experimentellen Wohnungsbaus. Ziel ist es, gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft zeitgemäße, soziale und bezahlbare Konzepte zu entwickeln. 2005 startete das Modellvorhaben „WAL – Wohnen in allen Lebensphasen“ mit zwölf Pilotprojekten. Schwerpunkt ist die barrierefreie Gestaltung von Wohngebäuden mit innovativen Grundrissen und kreativ gestalteten Freiflächen sowie das Angebot optionaler Unterstützung der Mieterinnen und Mieter. Die Anforderungen an die Barrierefreiheit gingen deutlich über die damals gültigen Vorgaben hinaus. Einige Beispiele:

(Copyright der Projektdatenblätter: StMB, Referat 32 – Technische Angelegenheiten des Wohnungsbaus; Experimenteller Wohnungsbau)

Neubau in Bamberg/Gaustadt

In Nachbarschaft zu einem Alten- und Pflegeheim entstand eine Wohnanlage mit 29 senioren- und teilweise rollstuhlgerechten Wohnungen. Neben älteren Menschen finden in dem Pilotprojekt auch Familien, Alleinerziehende sowie Menschen mit körperlicher Behinderung ein Zuhause.

Projektdatenblatt Bamberg/Gaustadt PDF (295 KB)

Neubau in Hof/Am Sigmundsgraben

Sehr zentrumsnah liegt der Komplex mit 34 Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen. Im Erdgeschoss dient ein großzügiger Gemeinschaftsraum als Treffpunkt für die Hausgemeinschaft. Die Wohnungen sind senioren- und teilweise rollstuhlgerecht. Ein Aufzug zu den im Innenhof umlaufenden Laubengängen erschließt alle Ebenen schwellenfrei. Hier leben Menschen aller Altersgruppen und mit ganz unterschiedlichen Einkommen – ganz für sich und doch miteinander.

Projektdatenblatt Hof/Am Sigmundsgraben PDF (213 KB)

Umbau mit ergänzendem Neubau in Nürnberg/Dresdener Straße

Drei bestehende Laubenganghäuser aus den 1950er-Jahren wurden altengerecht modernisiert und durch dreigeschossige Anbauten ergänzt. Dadurch entstanden barrierefreie Wohnungen unterschiedlicher Größe, eine Gästewohnung und ein Gemeinschaftsraum. Das Projekt erhielt eine besondere Anerkennung im Rahmen des Deutschen Bauherrenpreises 2009.

Projektdatenblatt Nürnberg/Dresdener Straße PDF (225 KB)

Umbau in Neu-Ulm/Wilhelmstraße

Das 2011 modernisierte Gebäude gewann sein neues Gesicht im Europan-8-Wettbewerb für junge Architektinnen und Architekten. Alle Wohnungen sind schwellenfrei zugänglich. Die Grundrisse der Wohnungen sind „hierarchiefrei“. Das bedeutet, dass den Räumen keine bestimmte Funktion (klein = Kinderzimmer, mittelgroß = Schlafzimmer, groß = Wohnzimmer) zugeordnet wird. So eignen sie sich für eine große Bandbreite von Haushaltstypen und Altersgruppen.

Projektdatenblatt Neu-Ulm/Wilhelmstraße PDF (309 KB)

Staatliche Wohnungsbaugesellschaften

Der Freistaat Bayern baut auch selbst mit seinen drei staatlichen Wohnungsbaugesellschaften: Die BayernHeim GmbH, die Siedlungswerk Nürnberg GmbH und die Stadibau GmbH werden in den nächsten Jahren mit einem ambitionierten Neubauprogramm insgesamt rund 13.000 neue Wohnungen schaffen. Gerade für Familien mit Kindern sowie für Senioren brauchen wir insbesondere in Ballungsräumen bezahlbare und vielfältige Wohnungsangebote.

Die Stadibau bietet Staatsbediensteten im Süden Bayerns bedarfsgerechten Wohnraum. Das Siedlungswerk Nürnberg ist in der Nürnberger Region und Umgebung tätig und schafft dort Wohnraum für breite Bevölkerungsgruppen. Die im Juli 2018 neu gegründete BayernHeim soll ergänzend hierzu Mietwohnungen für Haushalte in ganz Bayern schaffen, die sich am Markt nicht selbst angemessen mit Wohnraum versorgen können.

Die drei staatlichen Akteure leisten ihren Beitrag, die Wohnraumversorgung in Zeiten des demografischen Wandels aktiv voranzubringen: https://www.stmb.bayern.de/wohnen/gesellschaften/index.php

Altersgerechtes Wohnen in der Eigentumswohnung

Bayern hat sich erfolgreich dafür eingesetzt, dass das Wohnungseigentumsrecht auch den Herausforderungen durch den demografischen Wandel gerecht wird. Bis vor kurzem war etwa ein Bewohner einer Eigentumswohnung im dritten Stock ohne Aufzug in der Regel auf die Zustimmung aller anderen Eigentümer angewiesen, wenn er einen Lift einbauen lassen wollte. Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 1. Dezember 2020 hat sich dies grundlegend geändert. Das Reformgesetz sieht folgende Regelungen zur erleichterten Durchsetzung barrierereduzierender baulicher Maßnahmen vor:

  • Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ihm auf seine Kosten barrierereduzierende Aus- und Umbaumaßnahmen durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gestattet werden. Ob und in welchem Umfang der Wohnungseigentümer oder einer seiner Angehörigen auf die jeweilige Maßnahme angewiesen ist, soll hierbei mit Blick auf das gesamtgesellschaftliche Bedürfnis nach barrierefreiem bzw. barrierereduziertem Wohnraum keine Rolle spielen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf aber auf die Art der Durchführung der Maßnahme Einfluss nehmen.
  • Daneben wird auch grundsätzlich die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen - unter anderem zu barrierereduzierenden Maßnahmen - vereinfacht. Etwa genügt stets die einfache Mehrheit, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt werden. Zudem ist der Beschluss über eine bauliche Veränderung grundsätzlich nur dann erfolgreich anfechtbar, wenn die bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis gegenüber den anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt werden.
  • Parallel zum vorbezeichneten Gestattungsanspruch des Wohnungseigentümers kann jeder Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dienen, sofern diese Veränderungen dem Vermieter im Einzelfall nicht unzumutbar sind.

Bayern hatte sich bereits seit 2016 mit verschiedenen Gesetzesinitiativen sowie der gemeinschaftlichen Leitung der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes mit dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz für mehr Barrierefreiheit für Wohnungseigentümer eingesetzt. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz ist abrufbar unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/BGBl_WeMoG.pdf;jsessionid=E96165775FBD1621F6ED30443C55748A.2_cid297?__blob=publicationFile&v=3.

Weitergehende Informationen zu baulichen Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen finden sich in der aktualisierten Broschüre „Die Eigentumswohnung“ vom Bayerischen Staatsministerium der Justiz. Diese kann im Broschürenportal der Bayerischen Staatsregierung (http://www.bestellen.bayern.de/) kostenlos heruntergeladen oder bestellt werden.